Найчастіші запитання

Зазвичай рефінансування – це гарний час для рефінансування, коли ставки за іпотекою на 2% нижчі за поточну ставку за вашим кредитом. Це може бути життєздатним варіантом, навіть якщо різниця у процентній ставці становить лише 1% або менше. Будь-яке зниження може скоротити ваші щомісячні платежі за іпотекою. Приклад: ваш платіж, без урахування податків та страхування, становитиме близько 770 доларів США за кредитом у розмірі 100 000 доларів США під 8,5%; якби ставку знизили до 7,5%, ваш платіж становитиме 700 доларів США, а тепер ви заощаджуєте 70 доларів США на місяць. Ваші заощадження залежать від вашого доходу, бюджету, суми кредиту та змін процентної ставки. Ваш довірений кредитор може допомогти вам розрахувати ваші варіанти.

Один бал – це відсоток від суми позики, або 1 бал = 1% від позики, тому один бал за позику в 100 000 доларів США дорівнює 1000 доларів США. Бали – це витрати, які необхідно сплатити кредитору для отримання іпотечного фінансування на певних умовах. Дисконтні бали – це комісії, що використовуються для зниження процентної ставки за іпотечним кредитом шляхом сплати частини цих відсотків авансом. Кредитори можуть називати витрати в базових балах у сотих частках відсотка, 100 базисних пунктів = 1 бал або 1% від суми позики.

Так, якщо ви плануєте залишатися в цій нерухомості принаймні кілька років. Сплата дисконтних балів для зниження процентної ставки за кредитом – це гарний спосіб зменшити необхідний щомісячний платіж за кредитом і, можливо, збільшити суму кредиту, яку ви можете собі дозволити позичити. Однак, якщо ви плануєте залишатися в цій нерухомості лише рік або два, ваших щомісячних заощаджень може бути недостатньо, щоб окупити вартість дисконтних балів, які ви сплатили авансом.

Річна процентна ставка (APR) – це процентна ставка, яка відображає вартість іпотеки як річну ставку. Ця ставка, ймовірно, буде вищою за заявлену ставку за векселем або рекламовану ставку за іпотекою, оскільки вона враховує бали та інші кредитні витрати. APR дозволяє покупцям житла порівнювати різні типи іпотек на основі річної вартості кожного кредиту. APR розроблена для вимірювання «справжньої вартості кредиту». Вона створює рівні умови для кредиторів. Вона не дозволяє кредиторам рекламувати низьку ставку та приховувати комісії.
Річна процентна ставка не впливає на ваші щомісячні платежі. Ваші щомісячні платежі суворо залежать від процентної ставки та терміну кредиту.
Оскільки на розрахунок річної процентної ставки впливають різні комісії, що стягуються кредиторами, кредит з нижчою річною процентною ставкою не обов'язково є кращою ставкою. Найкращий спосіб порівняти кредити – це попросити кредиторів надати вам добросовісну оцінку їхніх витрат за тим самим типом програми (наприклад, 30-річною фіксованою) за тією ж процентною ставкою. Потім ви можете викреслити комісії, які не залежать від кредиту, такі як страхування житла, комісія за право власності, комісія за умовний депозит, гонорар адвоката тощо. Тепер підсумуйте всі комісії за кредит. Кредитор, який має нижчі комісії за кредит, має дешевший кредит, ніж кредитор з вищими комісіями за кредит.
Наступні збори зазвичай включаються до річної процентної ставки:
Бали – як бали знижок, так і бали за оформлення
Достроково сплачені відсотки. Відсотки, сплачені з дати закриття кредиту до кінця місяця.
Комісія за оформлення кредиту
Андеррайтинговий збір
Плата за підготовку документів
Приватне іпотечне страхування
Комісія за умовний ескроу
Наступні комісії зазвичай не включаються до річної процентної ставки:
Плата за титул або анотацію
Гонорар адвоката позичальника
Вартість огляду будинку
Плата за запис
Податки на передачу майна
Кредитний звіт
Оцінювальний збір

Ставки за іпотекою можуть змінюватися від дня подання заявки на отримання кредиту до дня закриття угоди. Якщо процентні ставки різко зростуть під час процесу подання заявки, це може неочікувано збільшити іпотечний платіж позичальника. Тому кредитор може дозволити позичальнику «зафіксувати» процентну ставку за кредитом, гарантуючи цю ставку протягом певного періоду часу, часто 30-60 днів, іноді за певну плату.

Нижче наведено список документів, які потрібні для подання заявки на іпотеку. Однак кожна ситуація унікальна, і вам може знадобитися надати додаткові документи. Тому, якщо вас попросять надати більше інформації, будьте готові до співпраці та надайте запитувану інформацію якомога швидше. Це допоможе пришвидшити процес подання заявки.
Ваша власність
Копія підписаного договору купівлі-продажу, включаючи всі додаткові пункти
Підтвердження завдатку, внесеного вами за житло
Імена, адреси та номери телефонів усіх залучених ріелторів, будівельників, страхових агентів та адвокатів
Копія листа з описом нерухомості та юридичний опис, якщо є (якщо нерухомість є кондомініумом, будь ласка, надайте декларацію кондомініуму, статут та останній бюджет)
Ваш дохід
Копії ваших платіжних квитанцій за останні 30 днів та з початку року
Копії ваших форм W-2 за останні два роки
Назви та адреси всіх роботодавців за останні два роки
Лист із поясненням будь-яких перерв у зайнятості за останні 2 роки
Робоча віза або грін-карта (копії лицьової та зворотної сторінок)
Якщо ви працюєте на себе або отримуєте комісійні чи бонуси, відсотки/дивіденди чи дохід від оренди:
Надайте повні податкові декларації за останні два роки ТА Звіт про прибутки та збитки з початку року (будь ласка, надайте повну податкову декларацію, включаючи додані додатки та звіти. Якщо ви подали продовження, будь ласка, надайте копію продовження).
Форми K-1 для всіх партнерств та S-корпорацій за останні два роки (будь ласка, перевірте свою декларацію ще раз. Більшість форм K-1 не прив’язані до форми 1040).
Заповнені та підписані декларації про федеральне партнерство (1065) та/або податкові декларації про прибуток підприємств (1120), включаючи всі додатки, звіти та додатки за останні два роки. (Потрібно, лише якщо ваша частка власності становить 25% або більше.)
Якщо ви збираєтеся використовувати аліменти або допомогу на дитину, щоб отримати право на це:
Надати рішення суду про розлучення із зазначенням суми, а також підтвердження отримання коштів за минулий рік
Якщо ви отримуєте дохід від соціального забезпечення, допомогу по інвалідності або допомогу з питань ветеранів:
Надати лист про нагородження від агентства або організації
Джерело коштів та початковий внесок
Продаж вашого існуючого житла – надайте копію підписаного договору купівлі-продажу вашого поточного житла та виписку або договір продажу, якщо він не був проданий (під час закриття угоди ви також повинні надати виписку про врегулювання/закриття угоди)
Ощадні, чекові або фонди грошового ринку – надайте копії банківських виписок за останні 3 місяці
Акції та облігації – надайте копії виписки від вашого брокера або копії сертифікатів
Подарунки – якщо частина ваших готівкових коштів підлягає закриттю, надайте афідевіт про дарування та підтвердження отримання коштів
На основі інформації, що міститься у вашій заявці та/або вашій кредитній історії, вам може знадобитися подати додаткові документи
Борг або зобов'язання
Підготуйте список усіх імен, адрес, номерів рахунків, залишків на рахунках та щомісячних платежів за всіма поточними боргами з копіями останніх трьох щомісячних виписок
Вкажіть усі імена, адреси, номери рахунків, залишки на рахунку та щомісячні платежі власників іпотеки та/або орендодавців за останні два роки
Якщо ви сплачуєте аліменти або допомогу на дитину, додайте угоду про шлюб/судове рішення із зазначенням умов зобов'язання
Перевірте, щоб покрити реєстраційний збір(и)

Кредитний скоринг – це система, яку кредитори використовують, щоб визначити, чи надавати вам кредит. Інформація про вас та ваш кредитний досвід, така як історія оплати рахунків, кількість та тип ваших рахунків, прострочені платежі, дії щодо стягнення, непогашена заборгованість та вік ваших рахунків, збирається з вашої кредитної заявки та вашого кредитного звіту. Використовуючи статистичну програму, кредитори порівнюють цю інформацію з кредитними показниками споживачів зі схожими профілями. Система кредитного скорингу нараховує бали за кожен фактор, що допомагає передбачити, хто з найбільшою ймовірністю погасить борг. Загальна кількість балів – кредитний рейтинг – допомагає передбачити вашу кредитоспроможність, тобто наскільки ймовірно, що ви погасите позику та здійсните платежі вчасно.

Найпоширенішими кредитними рейтингами є рейтинги FICO, розроблені компанією Fair Isaac Company, Inc. Ваш рейтинг коливатиметься від 350 (високий ризик) до 850 (низький ризик).

Оскільки ваш кредитний звіт є важливою частиною багатьох систем оцінки кредитоспроможності, дуже важливо переконатися в його точності, перш ніж подавати заявку на кредит. Щоб отримати копії вашого звіту, зверніться до трьох основних кредитних агентств:

Еквіфакс: (800) 685-1111
Experian (раніше TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Транс Юніон: (800) 916-8800
Ці агентства можуть стягувати з вас до 9,00 доларів США за ваш кредитний звіт.

Ви маєте право отримувати один безкоштовний кредитний звіт кожні 12 місяців від кожної з загальнонаціональних компаній, що займаються споживчою кредитною звітністю – Equifax, Experian та TransUnion. Цей безкоштовний кредитний звіт може не містити ваш кредитний рейтинг і його можна запросити через такий вебсайт: https://www.annualcreditreport.com

Моделі оцінки кредитоспроможності є складними та часто відрізняються залежно від кредитора та для різних типів кредитів. Якщо один фактор зміниться, ваш рейтинг може змінитися, але покращення зазвичай залежить від того, як цей фактор пов'язаний з іншими факторами, що враховуються моделлю. Тільки кредитор може пояснити, що може покращити ваш рейтинг за конкретною моделлю, яка використовується для оцінки вашої кредитної заявки.
Тим не менш, моделі оцінювання зазвичай оцінюють такі типи інформації у вашому кредитному звіті

Історія платежів зазвичай є важливим фактором. Цілком ймовірно, що ваш рейтинг негативно вплине, якщо ви сплачували рахунки із запізненням, ваш рахунок був переданий на стягнення або ви оголосили себе банкрутом, якщо ця історія відображається у вашій кредитній історії.

Багато моделей оцінювання оцінюють суму вашого боргу порівняно з вашими кредитними лімітами. Якщо сума вашого боргу близька до вашого кредитного ліміту, це, ймовірно, негативно вплине на ваш рейтинг.

Зазвичай, моделі враховують тривалість вашої кредитної історії. Недостатня кредитна історія може вплинути на ваш рейтинг, але це можна компенсувати іншими факторами, такими як своєчасні платежі та низькі залишки на рахунку.

Багато моделей оцінювання враховують, чи подавали ви нещодавно заявку на кредит, переглядаючи «запити» у вашій кредитній історії під час подання заявки на кредит. Якщо ви нещодавно подали заявки на відкриття забагато нових рахунків, це може негативно вплинути на ваш рейтинг. Однак не всі запити враховуються. Запити кредиторів, які стежать за вашим рахунком або переглядають кредитні звіти, щоб зробити «попередньо перевірені» кредитні пропозиції, не враховуються.

Хоча загалом добре мати відкриті кредитні рахунки, занадто багато рахунків кредитних карток може негативно вплинути на ваш рейтинг. Крім того, багато моделей враховують тип ваших кредитних рахунків. Наприклад, за деякими моделями оцінювання, позики від фінансових компаній можуть негативно вплинути на ваш кредитний рейтинг.
Моделі оцінювання можуть базуватися не лише на інформації з вашої кредитної історії. Наприклад, модель може також враховувати інформацію з вашої кредитної заявки: вашу роботу або професію, стаж роботи або наявність у вас житла.
Щоб покращити свій кредитний рейтинг за більшістю моделей, зосередьтеся на своєчасній оплаті рахунків, погашенні заборгованості та не брати нових боргів. Ймовірно, знадобиться деякий час, щоб значно покращити свій рейтинг.

Оцінка – це оцінка справедливої ​​ринкової вартості нерухомості. Це документ, який зазвичай вимагається (залежно від кредитної програми) кредитором перед схваленням позики, щоб переконатися, що сума іпотечного кредиту не перевищує вартість нерухомості. Оцінку проводить «оцінювач», зазвичай це ліцензований державою фахівець, який навчений надавати експертні висновки щодо вартості нерухомості, її розташування, зручностей та фізичного стану.

За звичайною іпотекою, коли ваш початковий внесок становить менше 20% від вартості покупки житла, іпотечні кредитори зазвичай вимагають від вас оформити приватне іпотечне страхування (PMI), щоб захистити їх у разі невиконання зобов'язань за іпотекою. Іноді вам може знадобитися сплатити до 1 року страхових внесків PMI під час закриття угоди, що може коштувати кілька сотень доларів. Найкращий спосіб уникнути цих додаткових витрат – внести 20% початкового внеску або запитати про інші варіанти кредитних програм.

Майно офіційно передається від продавця до вас під час «Закриття угоди» або «Фінансування».

Під час закриття угоди право власності на нерухомість офіційно переходить від продавця до вас. Це може включати вас, продавця, агентів з нерухомості, вашого адвоката, адвоката кредитора, представників фірми з питань права власності або ескроу-фірми, клерків, секретарів та інших співробітників. Ви можете найняти адвоката, який представлятиме ваші інтереси, якщо не можете бути присутніми на заключній зустрічі, тобто якщо ви перебуваєте за межами штату. Закриття угоди може тривати від 1 години до кількох, залежно від умов пропозиції купівлі-продажу або будь-яких ескроу-рахунків, які необхідно налаштувати.

Більшість документів, пов’язаних із закриттям або врегулюванням, виконують адвокати та фахівці з нерухомості. Ви можете бути залучені до деяких дій, пов’язаних із закриттям угоди, або ні; це залежить від того, з ким ви співпрацюєте.

Перед закриттям угоди вам слід провести остаточний огляд або «огляд», щоб переконатися, що запитуваний ремонт було виконано, а також що предмети, які, як було домовлено, залишаться в будинку, такі як штори, освітлювальні прилади тощо, є на місці.

У більшості штатів врегулювання здійснюється через титульну фірму або ескроу-фірму, куди ви передаєте всі матеріали та інформацію, а також відповідні касові чеки, щоб фірма могла здійснити необхідну виплату. Ваш представник передасть чек продавцю, а потім передасть вам ключі.

Вступ
Ця тема містить інформацію про іпотечні кредити з вищою ставкою, зокрема:
· Визначення HPML
· Вимоги до отримання кредиту HPML

Визначення HPML
Загалом, дорожчий іпотечний кредит – це кредит із річною процентною ставкою, або APR, вищою за базову ставку, яка називається середньою ставкою пропозиції за основним кредитом.

Середня ставка пропозиції за іпотечними кредитами (APOR) – це річна процентна ставка, яка базується на середніх процентних ставках, комісіях та інших умовах іпотечних кредитів, що пропонуються висококваліфікованим позичальникам.

Ваша іпотека вважатиметься дорожчою іпотекою, якщо річна процентна ставка (APR) на певний відсоток вища, ніж APOR, залежно від типу вашої позики:
· Іпотечні кредити з правом першої застави: річна процентна ставка (APOR) на 1,5 процентних пункти або більше вища за APOR.
· Великий кредит: річна процентна ставка на 2,5 процентних пункти або більше вища за річну процентну ставку
· Іпотечні кредити з підпорядкованою заставою (друга застава): річна процентна ставка за цією іпотекою на 3,5 процентних пункти або більше вища, ніж річна процентна ставка

Вимоги до отримання кредиту HPML
Іпотечний кредит з вищою ставкою буде дорожчим, ніж іпотека із середніми умовами. Тому вашому кредитору доведеться вжити додаткових заходів, щоб переконатися, що ви зможете повернути кредит і не допустите дефолту. Вашому кредитору, можливо, доведеться:
· Отримайте повну оцінку інтер'єру від ліцензованого або сертифікованого оцінювача
·Надайте безкоштовну другу оцінку вашого будинку, якщо це будинок, придбаний за принципом «перепродажу»
·У багатьох випадках тримайте ескроу-рахунок щонайменше п'ять років

Вступ
Ця тема містить інформацію про правило ATR та кваліфіковану іпотеку, зокрема:
· Що таке правило ATR?
· Типи позик, що звільняються від кваліфікаційної іпотеки

Що таке правило ATR?

Правило спроможності повернути позику – це обґрунтоване та добросовісне рішення, яке більшість іпотечних кредиторів повинні прийняти, щоб переконатися, що ви здатні повернути позику.

Згідно з цим правилом, кредитори, як правило, повинні з'ясувати, врахувати та задокументувати дохід, активи, зайнятість, кредитну історію та щомісячні витрати позичальника. Кредитори не можуть використовувати лише вступну або «тизерну» ставку, щоб з'ясувати, чи зможе позичальник погасити позику. Наприклад, якщо іпотека має низьку процентну ставку, яка зростає в наступні роки, кредитор повинен докласти розумних зусиль, щоб з'ясувати, чи зможе позичальник сплачувати також вищу процентну ставку.
Один зі способів, яким кредитор може дотримуватися правила платоспроможності, – це оформити «кваліфіковану іпотеку».

Типи позик, що звільняються від кваліфікованої іпотеки
· Період «сплати лише відсотків», коли ви сплачуєте лише відсотки, не сплачуючи основну суму боргу, тобто суму позичених вами грошей.
· «Негативна амортизація», яка може призвести до збільшення основної суми вашого кредиту з часом, навіть якщо ви здійснюєте платежі.
· «Повітряні платежі» – це більші, ніж зазвичай, платежі наприкінці терміну кредиту. Термін кредиту – це період часу, протягом якого ваш кредит має бути повернутий. Зверніть увагу, що повітряні платежі дозволені за певних умов для кредитів, наданих невеликими кредиторами.
· Термін позики понад 30 років.

Гарантійні зобов'язання (Fidelity Bonds) призначені для захисту своїх страхувальників від будь-яких збитків, що виникають в результаті шкідливих або шахрайських дій конкретно зазначених сторін. У більшості випадків гарантійні зобов'язання використовуються для захисту корпорацій від дій нечесних працівників.
Незважаючи на те, що їх називають облігаціями, облігації добросовісності насправді є видом страхового полісу для підприємств/роботодавців, який страхує їх від збитків, що виникають внаслідок того, що працівники (або клієнти) навмисно завдають шкоди бізнесу. Вони покривають будь-які дії, які неналежним чином приносять фінансову вигоду працівнику або навмисно завдають фінансової шкоди бізнесу. Облігації добросовісності не можна торгувати, і вони не нараховують відсотки, як звичайні облігації.
 
Короткий зміст
Гарантійні облігації захищають своїх страхувальників від зловмисних та шкідливих дій, скоєних співробітниками або клієнтами.
Існує два типи гарантій добросовісності: гарантії першої сторони (які захищають компанії від шкідливих дій з боку працівників або клієнтів) та гарантії третьої сторони (які захищають компанії від шкідливих дій працівників за контрактом).
Облігації корисні, оскільки вони є частиною стратегії управління ризиками компанії, хеджуючи компанію від дій, які можуть негативно вплинути на її активи.

Ці облігації покривають багато з тих самих речей, що покриваються основними полісами страхування від злочинів, такими як крадіжка зі зломом та крадіжка, але вони також покривають речі, які ці поліси можуть не покривати. Це включає такі речі, як шахрайство, підробка, розкрадання та багато інших «білокомірцевих» злочинів, які можуть бути скоєні працівниками фінансових установ та великих компаній.

Кредит під заставу житла, також відомий як кредит під заставу житла, кредит з розстрочкою платежу під заставу житла або друга іпотека, – це вид споживчого боргу. Кредити під заставу житла дозволяють домовласникам позичати кошти під заставу житла. Сума кредиту базується на різниці між поточною ринковою вартістю житла та заборгованістю домовласника за іпотекою. Кредити під заставу житла, як правило, мають фіксовану процентну ставку, тоді як типова альтернатива, кредитні лінії під заставу житла (HELOC), зазвичай мають змінні ставки.

ОСНОВНІ ВИСНОВКИ:
Кредит під заставу житла, також відомий як «кредит у розстрочку під заставу житла» або «друга іпотека», є типом споживчого боргу.
Кредити під заставу житла дозволяють домовласникам брати позики під заставу власного житла.
Сума позики під заставу житла базується на різниці між поточною ринковою вартістю житла та заборгованістю за іпотекою.
Кредити під заставу житла бувають двох видів: кредити з фіксованою ставкою та кредитні лінії під заставу житла (HELOC).
Кредити під заставу житла з фіксованою ставкою надають одноразову виплату, тоді як HELOC пропонують позичальникам відновлювані кредитні лінії.

У разі відстроченого фінансування ви можете негайно отримати готівку за нерухомість, щоб покрити ціну покупки та витрати на закриття угоди щодо нерухомості, яку ви раніше придбали за готівку. Це дає вам перевагу бути покупцем за готівку та дає продавцям можливість дізнатися про завершення угоди, водночас даючи вам можливість отримати іпотеку невдовзі після цього, щоб уникнути того, щоб усі ваші заощадження були заблоковані у вашому будинку.

Ви можете розглядати відстрочене фінансування як спосіб отримати перевагу в переговорах, яка виникає разом із оплатою готівкою за житло, водночас забезпечуючи собі довгострокову фінансову гнучкість, яку забезпечує щомісячне здійснення платежів за іпотекою, замість того, щоб перетворювати себе на «бідного» з-за нестачі житла.

Ескроу-рахунки з арештом – це рахунки, які кредитори відкривають для стягнення з вас «авансових» коштів, коли ви берете іпотеку для покриття майбутніх витрат, таких як податки на майно та страхування. Кредитори люблять створювати такі арештовані рахунки, оскільки тоді вони впевнені, що податки на майно та страхування будуть сплачені вчасно, оскільки вони зберігатимуть гроші та оплачуватимуть ці витрати за вас.

Вартість оренди має вирішальне значення для придбання інвестиційної нерухомості. Як же тоді визначити вартість оренди? Наступні вебсайти можуть вам допомогти.
Вхід не потрібен, безкоштовно.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Два вищезгадані веб-сайти використовуються найчастіше. Вони мають найбільший асортимент, найбільший трафік сайту та пропонують послуги, які допомагають орендодавцю від маркетингу до збору орендної плати.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Офіційний веб-сайт УПРАВЛІННЯ РОЗРОБКИ ПОЛІТИКИ ТА ДОСЛІДЖЕНЬ.

Цих трьох веб-сайтів вище має бути достатньо, щоб ви знали приблизну ринкову орендну плату.
Однак, це лише для довідки, якщо дохід від оренди буде використовуватися для кваліфікаційного доходу, все одно може знадобитися звіт про оцінку або договір оренди.

Звичайні позики мають обмежені вимоги до співвідношення DTI/резервів/LTV/кредитної ситуації. Як правило, більшість позичальників можуть претендувати на звичайну позику з вищим доходом та кредитним рейтингом. Хоча для деяких позичальників дохід нижчий або вони мають різні види доходу, що призводить до поганих податкових декларацій, Fannie Mae може не приймати такі позики, як іпотечні.
У таких випадках ви можете спробувати знайти іпотечного кредитора, який пропонує продукти, що не пов'язані з QM. AAA Lendings тепер пропонує виписки з банківського рахунку, Platinum Jumbo, кредити для інвесторів (без інформації про працевлаштування, без DTI), кредити для зменшення витрат на активи та програми для іноземних громадян. Кожен може знайти відповідний продукт з низькою ставкою та найкращою ціною.
Ось кілька прикладів нещодавніх подій, пов’язаних із подякою:
Інвестори в нерухомість, що володіють кількома об'єктами нерухомості, включаючи кондомініуми, на які не поширюється гарантія. ----Грошовий потік інвестора
Самозайнятий позичальник з відмінною кредитною історією, чий дохід, зазначений у податковій декларації, не дасть йому права на розкішне житло, яке він може собі дозволити. ----Тільки виписка з банківського рахунку
Ситуація з наслідками, коли позичальник був лише через два роки після вилучення застави. ---- Platinum Jumbo
Позичальник продав свій багатомільйонний бізнес, а потім знайшов будинок своєї мрії, але не мав джерела доходу, яке можна було б підтвердити документально. ---- Виснаження активів