Як позики CES використовують DSCR для фінансування інвестиційної нерухомості

Для інвесторів у нерухомість, позика закритого типу (CES) пропонує унікальний спосіб фінансування нерухомості, що не займається власником, без залежності від особистого доходу. Використовуючи коефіцієнт покриття боргу (DSCR) щоб кваліфікуватися, ці позики на основі доходу від нерухомості зосереджені на грошовому потоці від оренди, що робить їх ідеальними для масштабування портфелів. Давайте розглянемо, як позики CES працюють для кредитування на основі грошового потоку та чому вони змінюють правила гри.

Кредит CES – це друга іпотека з фіксованим терміном, яка не дозволяє додаткових виплат, і часто використовується разом з основною позикою для позик на нерухомість, що не займається власником. На відміну від традиційних других іпотек, які можуть вимагати підтвердження особистого доходу, друга позика закритого типу на інвестиційну нерухомість використовує коефіцієнт покриття боргових зобов'язань (DSCR) для оцінки відповідності вимогам. Коефіцієнт покриття боргових зобов'язань вимірює річний дохід від оренди нерухомості порівняно з її борговими зобов'язаннями, включаючи як перший, так і другий іпотечні платежі (основна сума, відсотки, податки, страхування та збори ОСББ). DSCR 1,0 або вище вказує на те, що дохід від нерухомості покриває її борги, причому кредитори зазвичай віддають перевагу 1,25 для кредитування на основі грошового потоку.

Такий підхід без перевірки особистого доходу є головною перевагою. Інвесторам не потрібні форми W-2 чи податкові декларації; натомість кредитори оцінюють потенціал оренди нерухомості, що робить позики CES доступними для людей зі складними фінансами. Вони також доступні для іноземних громадян, що дозволяє міжнародним інвесторам використовувати нерухомість у США без місцевих записів про доходи. Наприклад, іноземний громадянин може отримати позику CES на орендовану нерухомість, яка приносить 4000 доларів США щомісяця з коефіцієнтом доходу DSCR 1,3, минаючи бар'єри щодо особистого доходу.

Структури контрейлерних кредитів підвищують гнучкість. Закритий другий кредит може покрити початкові внески або ремонт у поєднанні з першою іпотекою для зменшення початкових витрат. Уявіть, що інвестор орієнтований на орендовану нерухомість вартістю 500 000 доларів США: перша іпотека покриває 75% (375 000 доларів США), а кредит CES фінансує решту 20% (100 000 доларів США), залишаючи лише 5% готівкового початкового внеску. Цей варіант...Резервліквідність для подальших інвестицій.

Однак, позики CES на основі DSCR мають свої застереження. Процентні ставки за вторинними іпотечними кредитами часто вищі, а комбінований коефіцієнт позики до вартості (CLTV) може становити 75-85%. Вакансії або ринкові зміни також можуть впливати на позики на основі доходу від нерухомості, тому інвестори повинні забезпечити високий попит на оренду. Незважаючи на ці фактори, позики, що не належать власникам, такі як позики CES, пропонують неперевершені можливості для зростання портфеля, особливо без перевірки особистого доходу та з доступністю для іноземних громадян.