Розширені тактики використання кредитів CES, кваліфікованих DSCR, для масштабування інвестицій

Для досвідчених інвесторів у нерухомість, позики закритого типу (CES) кваліфікувалися через коефіцієнт покриття боргу (DSCR) є стратегічним інструментом для масштабування нерухомості, що не займається власником. Ці позики на основі доходу від нерухомості використовують грошовий потік від оренди, минаючи чеки на особистий дохід для кредитування на основі грошового потоку. Давайте заглибимося в передові тактики використання позик CES для зростання портфеля.

Кредит CES – це друга іпотека з фіксованим терміном, розроблена для позик, що не займаються власником, з кваліфікацією на основі коефіцієнта покриття боргових зобов'язань (DSCR). Коефіцієнт покриття боргових зобов'язань порівнює дохід від оренди нерухомості з її боргом, включаючи перший та другий іпотечні платежі. Коефіцієнт покриття боргових зобов'язань 1,25 сигналізує про сильний грошовий потік, що кваліфікує інвесторів для отримання другої позики закритого типу без перевірки особистого доходу. Такий підхід до кредитування на основі грошового потоку дозволяє інвесторам зосередитися на показниках нерухомості, а не на особистих фінансах.

Одна з тактик полягає в використанні структур «піґґбек ок» для максимізації левериджу. Поєднання кредиту CES з першою іпотекою може профінансувати до 85% вартості нерухомості, зменшуючи початкові витрати. Для оренди вартістю 600 000 доларів США, першої іпотеки вартістю 450 000 доларів США та другої позики закритого типу вартістю 90 000 доларів США залишається лише 60 000 доларів США початкового внеску, що вивільняє капітал для подальших угод. Інша стратегія полягає в фінансуванні ремонтних робіт за допомогою кредитів CES для підвищення орендної плати, що підвищує коефіцієнт DSCR для майбутнього фінансування.

Доступні варіанти для іноземних громадян відкривають двері для глобальних інвесторів. Іноземний громадянин може скористатися кредитом CES для фінансування багатоквартирного будинку в США з коефіцієнтом DSCR 1,4, покладаючись виключно на дохід від оренди. Ця модель без перевірки особистого доходу спрощує транскордонне інвестування, оскільки кредитори надають пріоритет кредитам на основі доходу від нерухомості над підтвердженням місцевого доходу.

Досвідчені інвестори також можуть використовувати кредити CES для рефінансування з виплатою готівки. Залучаючи власний капітал до високоефективної орендованої нерухомості, закритий другий кредит може фінансувати нові покупки, не впливаючи на низькоставки перших іпотек. Наприклад, кредит CES у розмірі 200 000 доларів США на стабілізовану нерухомість може фінансувати другу оренду, розширюючи портфелі кредитів, що не займаються власником.

Ризики включають вищі ставки за кредитами CES та потенційне падіння DSCR через вакансії, тому інвесторам слід орієнтуватися на ринки з високою орендною платою. Кредитори також можуть обмежувати суми кредитів (наприклад, 500 000 доларів США) або CLTV на рівні 75%. Однак, завдяки гнучкості piggyback ok та наявності доступу для іноземних громадян, кваліфіковані DSCR закриті другі позики є потужним інструментом для масштабування кредитування на основі грошових потоків.