Ставка LIBOR, яка колись була найважливішою цифрою на фінансових ринках, зникне з історії після червня 2023 року й більше не використовуватиметься для визначення ціни кредитів.

Починаючи з 2022 року, позики багатьох іпотечних кредиторів із регульованою ставкою прив’язані до індексу – SOFR.

Як СОФР впливає на плаваючі ставки по кредитах?Чому слід використовувати SOFR замість LIBOR?

У цій статті ми пояснимо, що саме таке SOFR і які головні питання, що викликають занепокоєння при розрахунку регульованих процентних ставок.

 

Іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM)

З огляду на нинішні високі відсоткові ставки, багато людей вибирають кредити з регульованою ставкою, також відомі як ARM (іпотека з регульованою ставкою).

Термін «регульована» означає, що відсоткова ставка змінюється протягом років погашення позики: фіксована відсоткова ставка узгоджується протягом перших кількох років, тоді як відсоткова ставка для інших років коригується через регулярні проміжки часу (зазвичай кожні шість місяців). або рік).

Наприклад, 5/1 ARM означає, що відсоткова ставка є фіксованою протягом перших 5 років погашення, а потім змінюється щороку.

Однак під час плаваючої фази коригування процентної ставки також обмежено (капіти), наприклад, 5/1 ARM зазвичай супроводжується тризначним числом 2/1/5.

·2 стосується початкового ліміту для коригування відсотка (початкового ліміту коригування).Якщо ваша початкова процентна ставка за перші 5 років становить 6%, максимальна сума на шостий рік не може перевищувати 6% + 2% = 8%.

·1 стосується ліміту для кожного коригування процентної ставки, крім першого (ліміту для наступних коригувань), тобто максимум 1% для кожного коригування процентної ставки, починаючи з року 7.

·5 стосується верхньої межі для коригування процентної ставки протягом усього терміну позики (ліміт коригування протягом усього періоду), тобто процентна ставка не може перевищувати 6% + 5% = 11% протягом 30 років.

Оскільки розрахунки ARM є складними, позичальники, які не знайомі з ARM, часто впадають в яму!Тому позичальникам дуже важливо розуміти, як розрахувати змінну процентну ставку.

 

Які основні аспекти СОФР викликають занепокоєння при розрахунку плаваючої ставки?

Для 5/1 ARM фіксована процентна ставка протягом перших 5 років називається початковою ставкою, а процентна ставка, починаючи з 6-го року, є повністю індексованою процентною ставкою, яка розраховується за індексом + маржа, де маржа дорівнює фіксований і індекс, як правило, є 30-денним середнім SOFR.

З маржею в 3% і поточним 30-денним середнім показником SOFR 4,06%, процентна ставка на 6-й рік становитиме 7,06%.

Що це за індекс СОФР?Давайте почнемо з того, як з’явилися кредити з регульованою ставкою.

У Лондоні в 1960-х роках, коли інфляція стрімко зростала, жоден банк не бажав надавати довгострокові позики за фіксованими ставками, тому що інфляція зростала, і існував значний ризик підвищення процентних ставок.

Щоб вирішити цю проблему, банки створили кредити з регульованою ставкою (ARM).

У кожну дату скидання окремі учасники синдикату агрегують свої відповідні витрати на позики як орієнтир для ставки скидання, коригуючи процентну ставку, що стягується, щоб відобразити вартість коштів.

І орієнтиром для цієї оновленої ставки є LIBOR (London Interbank Offered Rate), про який ви часто чуєте – індекс, який неодноразово використовувався в минулому під час розрахунку регульованих процентних ставок.

До 2008 року, під час фінансової кризи, деякі банки не бажали встановлювати вищі ставки за кредитами, щоб приховати власну кризу фінансування.

Це виявило основні недоліки LIBOR: LIBOR широко критикували за те, що він не мав реальної бази транзакцій і ним легко маніпулювати.Відтоді попит на запозичення між банками різко впав.

У відповідь на ризик зникнення LIBOR у 2014 році Федеральна резервна система створила Комітет з альтернативних базових ставок (ARRC), щоб знайти нову базову ставку на заміну LIBOR.

Після трьох років роботи в червні 2017 року ARRC офіційно вибрала ставку забезпеченого фінансування овернайт (SOFR) як ставку заміщення.

Оскільки SOFR базується на ставці овернайт на ринку РЕПО, що підтримується казначейством, кредитний ризик майже відсутній;і вона розраховується з використанням ціни транзакції, що ускладнює маніпуляції;крім того, SOFR є найбільш торговим типом на грошовому ринку, який може найкраще відображати рівень процентних ставок на ринку фінансування.

Таким чином, починаючи з 2022 року СОФР використовуватиметься як стандарт для ціноутворення більшості кредитів із плаваючою ставкою.

 

Які переваги іпотечного кредиту з регульованою ставкою?

Федеральна резервна система зараз перебуває в циклі підвищення ставок, і 30-річні фіксовані ставки по іпотеці знаходяться на високому рівні.

Однак якщо інфляція значно знизиться, Федеральний резерв увійде в цикл зниження процентної ставки, а ставки по іпотечних кредитах повернуться до нормального рівня.

Якщо ринкові відсоткові ставки в майбутньому знизяться, позичальники зможуть ефективно зменшити витрати на погашення та отримати вигоду від нижчих відсоткових ставок без необхідності рефінансування, вибравши позику з регульованою ставкою.

Крім того, позики з регульованою ставкою також зазвичай мають нижчі процентні ставки протягом періоду зобов’язань, ніж інші позики з фіксованим терміном, і відносно нижчі авансові щомісячні платежі.

Тож у нинішній ситуації позика зі змінною ставкою була б хорошим вибором.