LIBOR, колись найважливіший показник на фінансових ринках, зникне з історії після червня 2023 року і більше не використовуватиметься для визначення ціни кредитів.

Починаючи з 2022 року, позики зі змінною ставкою багатьох іпотечних кредиторів прив'язані до індексу – SOFR.

Як SOFR впливає на плаваючі ставки за кредитами? Чому SOFR слід використовувати замість LIBOR?

У цій статті ми пояснимо, що саме являє собою SOFR та які основні проблемні області слід враховувати під час розрахунку регульованих процентних ставок.

 

Іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM)

З огляду на нинішні високі процентні ставки, багато людей обирають кредити зі змінною ставкою, також відомі як ARM (іпотечні кредити зі змінною ставкою).

Термін «регульована» означає, що процентна ставка змінюється протягом років погашення кредиту: фіксована процентна ставка встановлюється на перші кілька років, тоді як процентна ставка на решту років коригується через регулярні проміжки часу (зазвичай кожні шість місяців або рік).

Наприклад, коефіцієнт ARM 5/1 означає, що процентна ставка фіксована протягом перших 5 років погашення та змінюється щороку після цього.

Однак, під час фази плаваючої ставки коригування процентної ставки також обмежене (ліміти), наприклад, після ARM 5/1 зазвичай йде тризначне число 2/1/5.

·Цифра 2 позначає початкову межу коригування процентної ставки (початкова межа коригування). Якщо ваша початкова процентна ставка протягом перших 5 років становить 6%, то межа на шостий рік не може перевищувати 6% + 2% = 8%.

·1 позначає ліміт для кожного коригування процентної ставки, окрім першого (ліміт для наступних коригувань), тобто максимум 1% для кожного коригування процентної ставки, починаючи з 7-го року.

·Число 5 позначає верхню межу для коригування процентної ставки протягом усього терміну дії кредиту (ліміт коригування протягом усього терміну дії кредиту), тобто процентна ставка не може перевищувати 6% + 5% = 11% протягом 30 років.

Оскільки розрахунки змінної процентної ставки (ARM) є складними, позичальники, які не знайомі з ARM, часто потрапляють у скрутне становище! Тому позичальникам дуже важливо розуміти, як розрахувати змінну процентну ставку.

 

Які основні аспекти SOFR викликають занепокоєння при розрахунку плаваючої ставки?

Для ARM 5/1 фіксована процентна ставка протягом перших 5 років називається початковою ставкою, а процентна ставка, що починається з 6-го року, є повністю індексованою процентною ставкою, яка розраховується як індекс + маржа, де маржа фіксована, а індекс, як правило, дорівнює 30-денному середньому SOFR.

З маржею 3% та поточною 30-денною середньою ставкою SOFR 4,06%, процентна ставка на 6-му році становитиме 7,06%.

Що ж таке цей індекс SOFR? Почнемо з того, як виникають кредити зі змінною ставкою.

У Лондоні в 1960-х роках, коли інфляція стрімко зростала, жоден банк не бажав надавати довгострокові позики за фіксованими ставками, оскільки вони перебували в розпалі зростання інфляції та існував значний ризик зростання процентних ставок.

Щоб вирішити цю проблему, банки створили кредити зі змінною ставкою (ARM).

На кожну дату переосмислення окремі члени синдикату агрегують свої відповідні витрати на позики як орієнтир для ставки переосмислення, коригуючи стягувану процентну ставку, щоб відобразити вартість коштів.

А орієнтиром для цієї ставки перезавантаження є LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка пропозиції), про яку ви часто чуєте – індекс, на який неодноразово посилалися в минулому під час розрахунку регульованих процентних ставок.

До 2008 року, під час фінансової кризи, деякі банки неохоче встановлювали вищі ставки по кредитах, щоб приховати власну кризу фінансування.

Це виявило основні слабкі сторони LIBOR: LIBOR зазнав широкої критики за відсутність реальної транзакційної бази та легкість маніпулювання. Відтоді попит на позики між банками різко впав.

У відповідь на ризик зникнення LIBOR, Федеральна резервна система у 2014 році створила Комітет з альтернативних референтних ставок (ARRC), щоб знайти нову референтну ставку для заміни LIBOR.

Після трьох років роботи ARRC офіційно обрала ставку забезпеченого фінансування овернайт (SOFR) як ставку заміщення у червні 2017 року.

Оскільки SOFR базується на ставці овернайт на ринку репо, підтриманих казначейством, кредитний ризик практично відсутній; і він розраховується з використанням ціни транзакції, що ускладнює маніпуляції; крім того, SOFR є найбільш торгуваним типом на грошовому ринку, який найкраще відображає рівень процентних ставок на ринку фінансування.

Таким чином, починаючи з 2022 року, SOFR використовуватиметься як стандарт для ціноутворення більшості кредитів із плаваючою ставкою.

 

Які переваги іпотечного кредиту зі змінною ставкою?

Федеральна резервна система зараз перебуває у циклі підвищення ставок, а 30-річні фіксовані ставки за іпотечними кредитами залишаються на високому рівні.

Однак, якщо інфляція значно знизиться, Федеральна резервна система увійде в цикл зниження процентних ставок, і ставки за іпотечними кредитами повернуться до нормального рівня.

Якщо ринкові процентні ставки знизяться в майбутньому, позичальники можуть ефективно зменшити витрати на погашення та скористатися нижчими процентними ставками без необхідності рефінансування, обравши кредит зі змінною ставкою.

Крім того, кредити з регульованою ставкою також зазвичай мають нижчі процентні ставки протягом періоду дії зобов'язань, ніж інші кредити з фіксованим терміном, та відносно нижчі щомісячні початкові платежі.

Тож у нинішній ситуації кредит зі змінною ставкою був би гарним вибором.